日本からドバイ不動産を購入する際の送金・申告義務を徹底解説｜居住者・非居住者の違いと最新注意点

はじめに

ドバイの不動産市場は、無税制度や高い利回り、長期ビザ制度などにより、日本人投資家からの注目を集めています。実際に物件購入を検討する際、多くの方が疑問に思うのが 「日本からの送金や購入に対して申告義務があるのか？」 という点です。

結論から言えば、送金自体に直接的な申告義務はないものの、金融機関による報告制度や、購入後の所得申告の義務は存在します。また、日本居住者と非居住者では税務上の扱いも異なるため、投資を計画する際には十分な理解が不可欠です。

本記事では、 「送金」「購入」「保有」「売却」それぞれの局面での申告義務・注意点 を、日本居住者と非居住者それぞれの立場から徹底解説します。

日本から海外へ100万円以上を送金する場合、金融機関(各銀行)は「国外送金等調書」を税務署に提出します。これは外為法および所得税法に基づく制度で、マネーロンダリングや脱税防止を目的としています。

投資家自身が税務署へ直接申告する必要はありませんが、金融機関を通じて税務署に情報が届くため、送金の目的を正しく明記することが重要です。

送金依頼書には「不動産購入資金」「頭金」など具体的に記載しましょう。漠然とした記載は税務署からのお尋ね（照会）につながる可能性があります。

海外不動産購入目的の送金は合法であり、日本の法律で制限されていません。ただし、送金額が大きい場合は税務調査のリスクが高まるため、契約書・請求書・送金記録を必ず保管しておきましょう。

ドバイ不動産から賃料収入を得た場合、日本では国外不動産所得として課税対象となります。

ポイント

非居住者は日本での確定申告義務はありません。ただし、日本国内に資産があり、そこから所得が生じる場合は課税対象となるケースもあるため、個別に確認が必要です。

ドバイでは譲渡益課税はありませんが、日本では譲渡所得として課税されます。

非居住者は原則、日本国外での不動産売却益は日本で課税されません。ただし、購入資金の出所や居住地の税制によっては別途課税の対象となるため、居住国での税務確認が必須です。

「ドバイ不動産投資の税金制度を徹底解説｜日本との違いと最新メリット」

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国税庁ウェブサイトより参照：

日本居住者で、年末時点の国外財産が5,000万円を超える場合、国外財産調書の提出義務があります。