ビジネスベイに通う私が考える、ドバイのオフィス需要と不動産投資

ドバイの不動産といえば、アパートメントやヴィラを思い浮かべる方が多いと思います。私自身、お客様からご相談いただくのは住宅が中心ですが、今回は「オフィスへの投資」についてお話しします。
私も普段、ビジネスベイに出勤しています。その立場から、ドバイではこれほどオフィス需要が高いのかと、日々感じています。

もちろん、街で受ける印象だけで投資を判断することはできません。ただ、実際の市場データを見ると、その感覚と重なる数字が出ています。

CBREの2026年第2四半期レポートによると、ドバイのオフィス稼働率は約94％。平均オフィス賃料は前年同期比13％、プライムオフィスの賃料は16％上昇しました。同レポートでは、継続的な入居需要と、Grade Aオフィスの供給不足が背景として挙げられています。

指標	2026年第2四半期
ドバイのオフィス稼働率	約94％
平均オフィス賃料の前年同期比	＋13％
プライムオフィス賃料の前年同期比	＋16％

私が注目するのは、単にオフィスが必要とされているだけでなく、企業が求める条件を備えたオフィスが不足しているという点です。ドバイには数多くの高層ビルがあります。しかし、建物が多いことと、希望する場所に、必要な広さと設備のオフィスを確保できることは同じではありません。

※上記はドバイ市場全体の指標であり、ビジネスベイのすべての建物に当てはまる数値ではありません。

背景の一つに、ドバイで事業を行う企業の増加があります。
ドバイ商工会議所によると、2025年には71,830社が新たに加入。年末のアクティブ会員数は292,486社となり、前年比13.2％増加しました。英国、中国、米国など、幅広い国の企業が加入しています。この企業数が、そのまま新たなオフィス契約数になるわけではありません。それでも、企業が拠点を設け、人を採用し、事業を拡大していくことは、働く場所への需要につながります。

不動産を見ていると、つい建物や販売価格に目が向きます。ですが、オフィスの場合は特に、その背景でどのような企業活動が行われているかを見ることが大切だと思います。

私自身がビジネスベイに通っていて、オフィスを考える際に重視したいのは、日々の使いやすさです。毎日通う場所であれば、アクセスや駐車、エレベーター、周辺で食事や打ち合わせができる環境は、小さなことではありません。来客の多い会社なら、お客様が迷わず訪問できることも大切です。

見た目が立派でも、毎日の移動や業務に負担がかかれば、使う側の評価は変わります。そのため私は、オフィスを投資対象として見るときも、「自分がこの場所で働くならどうか」「企業がここを借り続けたいと思うか」という視点を持つことが大切だと考えています。

ビジネスベイには、不動産関連企業だけでなく、世界的に事業を展開する企業もオフィスを置いています。

企業	主な事業・特徴
EDF（フランス電力）	フランスの大手電力・エネルギーグループ
Trane（トレイン）	世界的に展開する空調・ビル設備ブランド

EDFはビジネスベイ内にドバイオフィスを、Traneは同エリアにドバイ・北部首長国向けオフィスを設けています。こうした企業の存在を見ると、ビジネスベイが住宅やホテルの集まる街であると同時に、企業が日々事業を行う場所でもあることが分かります。

そうした中で、今回取り上げたいのが、Ellington Properties（エリントン・プロパティーズ）の「Berkeley Tower（バークレー・タワー）」です。2026年10月20日に発表された、ビジネスベイの商業開発で、同社にとってこれまでで最大規模・最高層の商業プロジェクトとなります。

Ellingtonが初の商業開発「Eaton Square」を発表したのは2025年8月7日。今回は、その約1年2か月後の発表です。

販売資料では、地上階＋60階、全109区画のオフィスを計画しています。

区画の例	面積の目安
1〜10階のオフィス	約105〜129㎡
11〜15階のオフィス	約232〜266㎡
22〜31階のオフィス	約502〜503㎡
51〜52階の1フロア型オフィス	約1,132㎡
デュプレックス	約2,032㎡
トリプレックス	約2,062㎡

※販売資料から一部抜粋し、㎡に換算しています。

約105㎡のオフィスから、フロア全体を利用する区画、複数階を一体利用する大型オフィスまで用意されている点が特徴です。購入予算だけでなく、どのような企業に使ってもらうかによって、選ぶ区画も変わってきます。

公式発表では、ロボットによる自動駐車やダブルデッキ型エレベーター、共同作業・ビジネス交流のための空間、フィットネス施設などが紹介されています。こうした設備には目を引かれますが、私が知りたいのは、それによって実際にどれだけ使いやすくなるかという点です。

日々の駐車や移動がスムーズになるのか。共用施設が企業の活動に役立つのか。維持管理の費用はどうなるのか。設備の名称だけでなく、利用する側と所有する側の両方から確認することが大切だと思います。
なお、エアタクシー対応は将来を見据えた構想であり、完成時の運航開始を保証するものではありません。

今回の販売案内に記載されている支払いプランは、以下のとおりです。

支払い時期	割合
予約時	20％
予約から90日後	5％
予約から180日後	5％
工事進捗20％時	5％
工事進捗30％時	5％
工事進捗40％時	5％
工事進捗50％時	5％
完成時	50％
合計	100％

完成時には購入代金の半額が必要です。賃貸運用を予定する場合は、引き渡しから賃料収入が始まるまでの費用も含めて考えます。

私は、ドバイのオフィス市場は、住宅以外の不動産を検討したい方にとって、調べる価値のある分野だと考えています。一方で、需要が高いからといって、どの区画を、どの価格で買ってもよいわけではありません。購入価格と想定賃料、保有費用のバランスによって、収益性は変わります。

周辺の成約賃料や内装・管理費を踏まえた収支、将来の売却まで含めた検討については、私までご相談ください。ご予算と運用方針に合わせて、判断に必要な情報を整理してご案内します。

｜現在はキャンセル待ちのご案内です｜

2026年11月4日現在、弊社BITEXではBerkeley Towerについて、キャンセル待ちのみご案内しています。ご希望の予算や広さ、自己利用・賃貸運用の目的をお知らせいただければ、再案内可能な区画が出た際に、価格と条件を確認してご連絡します。

私自身もビジネスベイに通う立場として、日々の使いやすさと投資としての条件、その両方を大切にしながらご紹介していきたいと思っています。

※キャンセル待ちの登録は区画の確保を保証するものではありません。販売状況・仕様・支払い条件は、対象区画の最新資料と契約書で確認します。